IVA Dual na locação: o que realmente muda (e o que estão exagerando por aí)

Se você aluga imóvel e acompanha minimamente as notícias, provavelmente já ouviu falar que “agora aluguel vai pagar IVA”, que “a carga vai a 27%” ou que “a locação vai ficar inviável”.
 

A verdade é que a Reforma Tributária atinge a locação, sim.
Mas quase tudo que está circulando por aí é leitura apressada, fora de contexto ou puro alarmismo.
 

O IVA Dual — formado pelo IBS e pela CBS — entra no sistema tributário brasileiro para substituir impostos antigos. E, dentro desse novo modelo, a locação de imóveis passa a ser tratada como uma prestação de serviço.
 

Isso está na lei. Não é boato.
 

O problema começa quando pulam a parte mais importante: quem realmente será afetado.
 

A locação não virou automaticamente um fato gerador de imposto para todo proprietário. A própria lei cria filtros bem claros. Pessoa física só entra no radar do IBS e da CBS se ultrapassar dois critérios ao mesmo tempo: faturar mais de R$ 240 mil por ano com aluguel e ter mais de três imóveis alugados.
 

Se não bate os dois juntos, não é contribuinte regular.
Simples assim.
 

E isso muda completamente o cenário para a imensa maioria dos proprietários no Brasil.
 

Outro ponto que muita gente ignora: 2026 não é o ano da cobrança. É o ano do teste. O sistema começa a rodar, o governo observa, ajusta, cruza dados, e o contribuinte se adapta. Desde que as obrigações acessórias sejam cumpridas, não existe cobrança efetiva nesse primeiro momento.
 

Quem entende isso para de entrar em pânico e começa a fazer o que realmente importa: se organizar.
 

Também existe uma diferença enorme entre locação residencial e não residencial. E isso quase ninguém explica direito.
 

A locação residencial tem redutor social. A base de cálculo não é cheia. Ela já nasce reduzida. Isso faz com que, mesmo quando o imposto for efetivamente cobrado, o impacto seja muito menor do que estão vendendo por aí.
 

Já a locação comercial é outro jogo. Não tem redutor, não tem proteção social e exige atenção muito maior em contratos, repasses e estrutura. É aqui que o assunto realmente fica sensível — e é aqui que o proprietário precisa parar de tratar aluguel como algo “simples”.
 

Outro exagero comum é falar em alíquota cheia de IVA, como se aluguel fosse pagar 25% ou 27%. Não é assim que funciona. Com as reduções previstas, a carga efetiva estimada fica bem abaixo disso. Ainda relevante, mas longe do apocalipse que estão pintando.
 

O maior risco hoje não é pagar imposto.
É não entender a regra, não mapear seus contratos e não perceber se você entra ou não nesse grupo que será efetivamente impactado.
 

A reforma já começou. O jogo já está sendo jogado. Mas quem conhece as regras joga com calma.
 

Se você aluga imóveis, especialmente comerciais, agora é a hora de olhar para o seu patrimônio com mais estratégia e menos achismo. Não para sair mudando tudo, mas para não ser pego de surpresa lá na frente.
 

Informação boa não assusta.
Ela organiza.

 

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